濟南慶典公司應邀參加易居中國16歲慶典
作者：濟南慶典公司 來源：www.eacad.cn 發布日期：2016-09-14
在8月28日，濟南慶典設備租賃公司的工作人員應邀參加易居中國16歲慶典。在晚間的宵夜上，與我圍坐飯桌的來自全國的傳統媒體和自媒體同仁，把杯換盞間，熱議的話題三句話不離鄭州房地產市場。我作為出席此次活動的唯一的鄭州傳統媒體代表，自然成為全國媒體爭相聚焦的對象。
當“房子”成為流行語，不僅體現在上海的夜宴上。當下，在鄭州，人們相見時，掛在嘴邊的問候語，不再是：“你吃了嗎？”，而是：“你買房了嗎？”、“現在還是買房的最佳時機嗎？”、“我到哪里去買房？”換言之，“大鄭州，哪里還有房可買？”而在過往，人們談及房子，話題往往集中在：“房價什么時候會跌？”、“我該不該出手？”、“買房有額外優惠么？”
從上個世紀80年代風靡文壇的作家高曉聲的小說《李順大造屋》，到如今包括鄭州在內的全國一、二線城市的全民搶房，再到一房難求無房可買，房子啊房子，一直是縈繞在國人頭頂和心間的一種情結，一直是繞不開的牽一房而動全社會的一大熱門話題。當房子成為全社會的一種“集體有意識”，當房子成了全民的盛宴、狂歡，當房子承載著全民的希冀、饑渴、焦灼，繃緊全社會的神經，捆綁全社會的資源，我們是不是應該暫時按耐住躁動的狂熱的心靈，融鑄一些冷思考？
無論是“山雨欲來風滿樓”，還是“亂花漸欲迷人眼”，抑或“嘈嘈切切錯雜彈”。身處鄭州房地產市場一線的我們，自然是“春江水暖鴨先知”，“近水樓臺先得月”。當我們剝絲抽繭廓清迷霧撥云見日，自然可以從紛繁的表象、紛紜的眾說中，梳理、提純、萃取出相對接近鄭州房地產市場本質的觀點，形諸文字，以就教于大方之家，以期為促進鄭州房地產市場健康平穩發展貢獻一己的思考————
我看鄭州房地產市場的基本面
劉文良
從年出地王到季出地王、月出地王、日出地王、三日連出三地王、日出雙地王。
從在售樓部開盤到五星級酒店開盤到國際會議中心開盤到國際會展中心開盤到新鄭國際機場T1航站樓開盤，從市場寒潮時的幾十人選房到市場轉暖時百人選房，到市場升溫時的千人選房，再到最近幾周市場鼎沸時的萬人選房；從人工認籌排號選房到電腦搖號選房再到競價模式的“云選房”，直至市場上無房可售買房需要開后門找關系托人情，甚至請客送禮，甚至全家總動員連夜排隊，甚而至于搖中房號喜極而泣，開盤現場以百米沖刺的速度沖向選房區。
從年光盤到季光盤、月光盤，到去今兩年的日光盤，再到近幾周的半天盤、小時盤。
從零首付到首付分期，到客戶爭相全款購房；從市場低谷時八折購房、九折購房、購房送汽車送家電送出國游，到集體性取消優惠，到降低置業顧問業績提成，到舍棄全民營銷，放棄案場線下活動，再到售樓部不見桶裝水不見可樂、咖啡，手機中不聞電商聲音，直至最近各家公司財務連明徹夜加班收錢，十二小時忙得沒有時間吃飯、上洗手間。
如此等等，不一而足。這不是天方夜譚，也不是電影、電視劇的劇情，這是鄭州房地產市場的真實表現、真實表情、真實鏡像。如果將鄭州房地產市場的各種細節、各種表征、各個故事集納成篇，一定是當今鄭州社會百態的“浮世繪”，如拍成電視連續劇，其熱播效應定然不會輸給當年全國爭睹的《渴望》。
對于時下鄭州房地產的種種表現，筆者不再一一贅述，因為人人都置身其中自然感同身受。作為鄭州房地產的觀察者和報道者，透過樓市萬象，或許可以歸結出一些具有代表性的普遍性的發人深思的引人警醒的基本面————
一、鄭州業已成為房地產意義上的強二線城市，或者干脆稱之為房地產意義上的一線城市
此言不虛，美言可信。鄭州被國務院定位為中部重要的中心城市，正在朝著國家中心城市闊步邁進。中原經濟區、航空港區、“一帶一路”三大國家戰略賦予鄭州的政策高地，讓鄭州迎來歷史上千載難逢的發展良機；河南自貿區的獲批，鄭州錦上添花如虎添翼。全國綜合交通樞紐中心的地位，“米”字型高鐵樞紐中心的站位，全國第一人口大省的省會城市，千萬規模的人口基數，5年人口凈流入185萬的規模和速度，單核城市的格局，如此區位優勢、交通地位、人口紅利，國內罕有其匹無出其右，注定鄭州成為全國房地產的熱點城市、房地產意義上的強二線城市或稱之為一線城市，接棒一線城市，緊追和趕超國內房地產熱點城市“四小龍”。
二、地王頻出、地價攀高將成為鄭州房地產的新常態
今年以來，鄭州地王頻出，總價、單價、樓面價、溢價率屢創新高，甚至出現面粉貴過面包、樓面價高于區域樓盤售價、鄭州地王樓面價略高于廣州新地王樓面價的現象，究其原因，既是一線城市競爭慘烈、大量地產央企、地產前三十強長驅鄭州逐鹿中原看好河南的必然結果，也是鄭州社會經濟發展、房地產市場的巨大的上升空間和良好前景的真實反映。截至2015年，我省城市化率達到46.85%，但據國家統計局公布的數據，2015年全國城市化率為56.1%，可見河南仍低于全國平均水平將近10個百分點。作為億萬人口大省的河南，城市化率每提高1個百分點，就意味著有近百萬鄉鎮人口要進入城市。具體到鄭州，以近5年人口凈流入185萬人計，按照人均住房30平方米來計算，5年應該有5550萬平方米的增量，反觀鄭州，只有去年的銷售量突破了千萬大關，說明供應量缺口依然較大。土地作為不可再生的資源，隨著城市化進程的加速、房地產開發的提速，土地資源將越發稀缺，城區的土地供應日益趨緊，土地價值不斷刷新，實屬正常，對此要理性看待，正確對待，既不能歸咎于政府刻意拔高地價，也不能指責外來企業特別是央企的盛宴，鄭州在建、在售項目更不能跟風漲價，鄭州市政府主管部門應適當限制地王的高溢價率，甚至不妨像南京、蘇州等城市那樣，對地王競拍實施熔斷機制，從而遏制地王現象的蔓延和地價的脫韁。
三、鄭州房價并未暴漲，目前的價格上漲屬于補漲的市場行為
近一個時期以來，無論是媒體、民間，還是地產業內，均將鄭州房地產市場中客觀存在的量價齊升現象歸咎于地王效應，普遍認為地王頻出助推、拉高人們對房價上漲的預期，推高房價上漲。筆者認為，地王效應的確導致部分在售項目跟風漲價，也強化了人們的恐慌性購房心理，但是目前鄭州房地產市場出現的漲價現象，除地王效應外，更多是仍是受制于供需關系，供需關系才是導致房價上漲的根本因素。相比于國內其他二線城市，鄭州房價的基數過去在全國處于較低的水平，近幾年房價上漲速度較快、幅度較大，是因為鄭州的房地產市場一直處于平穩健康的合理區間，鄭州房地產庫存較少。在今年6月份之前，鄭州房地產庫存的去化周期僅有3個月的時間，部分區域如經開區，早已是零庫存。經過近兩個月的快速去化，目前鄭州房地產的庫存逼近清倉，幾近歸零。基于此，筆者認為，目前部分項目雖然程度不同地出現漲價，仍屬于企業的市場行為。鄭州房價雖不同程度地普漲，但相比于“四小龍”，1—7月份均價、同比、環比、漲幅仍處于低位（詳見表格），筆者認為屬于合理的價格區間，未來房價仍有繼續上漲的走勢。鄭州房價并未暴漲，與廣州一樣，目前的漲價仍屬于補漲。所以，目前仍是在鄭州購房的較好時機，鄭州市的經開區、高新區、港區和周邊區域的升值空間仍然較大。對于有著自住需求和改善型需求的人群，等待和觀望仍要付出較大的代價。
四、“鄭州人”仍是鄭州商品住宅的購買主力
這里所說的“鄭州人”，并非僅指具有鄭州市戶籍的鄭州人，而是鄭州的常居人口概念。他們當中，雖然戶口仍在原籍，但是早已在鄭州工作、經商、打工，并在鄭州成家立業，已與鄭州這座城市血脈相通血肉相連，應視為鄭州人。因此，雖然統計數字顯示，鄭州將近一半的商品住房被“外地人”購買，但是這些“外地人”僅僅是戶口在外地，實則人在鄭州。另外，曾有傳言外地的炒房團大舉進入鄭州，但據筆者走訪眾多售樓部進行了解，類似溫州購房團這樣的購房大軍并未“侵入”，即使偶有外省購房者，也多為在外省工作、經商、生活的豫籍人士，看好鄭州房地產市場的升值空間，返鄉置業，此樓置業群體一直存在，最近并未有激增跡象。
五、剛需和改善型購房需求仍占市場主流
筆者注意到，曾有媒體稱，目前在鄭州出手購房者多系投機、投資型購房群體，對此，筆者通過調研，得出的結論是投資型購房在客戶群體中占比并不像有些媒體所稱的居高不下，投資型需求并非市場的主力、主流。應該看到，由于城中村的消泯，租房大軍開始大量涌入市場，這類人群最剛需；再者，之前長期持觀望心態、坐等房價下降的群體，目前打消觀望，紛紛入市，此類人群仍為剛需一族。對于眾多希望盤活現有房屋并優化資產，二次三次多次置業的改善型需求，在目前市場上表現最為活躍，此類群體占比最多。投資性需求之前因限購、限貸受到擠壓，目前市場活躍，投資型客戶呈現增加之勢，但是對于此類購房需求，也不應視為洪水猛獸，仍應視為正常的市場需求。
中央鼓勵去庫存，鼓勵城鎮居民的剛需和改善性需求，但是由于投資渠道的單一，城鎮居民投資不動產，希望資產保值、增值，是一種正常的投資行為，不能簡單地一棍子打死。一方面，我們要保護老百姓改善居房的合理需求，引導購房者根據自身需要和財力量力而行；另一方面，也要幫助廣大購房者打消恐慌性購房、全民購房、瘋狅搶房的心理，回歸理性軌道，三思而后買。
六、鄭州真正進入“逐鹿中原”時代，市場的集中度將越來越高
伴隨著中國地產十強悉數進入鄭州，且有眾多的地產央企、地產20強、30強企業正在加快對鄭州的戰略性布局，鄭州已經成為外來企業必爭的主戰場，未來外來企業對鄭州新出土地的爭奪將會更加白熱化，市場的集中度將會越來越高，“地王熱”將熱度不減。
眾多外來企業逐鹿中原，將會整體提升鄭州房地產的開發水平，引入全新的理念和高端的產品線，對此，我們應當持歡迎態度。但是應該看到，隨著鄭州地價的不斷刷新記錄，鄭州房地產市場的準入門檻將會越來越高，對進入鄭州的外來企業的綜合實力、操盤水平、抗風險能力將會提出更加嚴苛的挑戰。與此同時，本土企業的生存空間將進一步受到擠壓，部分本土房企將面臨“斷炊”的生存大考。
筆者認為，不管是本土企業，還是外來企業，都應本著對城市、對社會、對客戶、對土地負責的態度，力避短期的逐利行為，在提升品質、注重創新、鑄造精品的基礎上贏得市場去化房源，為鄭州城市建設發展、鄭州人居環境改善恪盡城市運營商的重責。外來企業進入鄭州后，應因地制宜，緊接地氣，在鄭州開發建設的項目不能做“減法”，更應做“加法”；提倡外來企業在鄭州植根，挖“深井”，打持久戰，摒棄那種撈一把就走的短視行為。
七、政府因綜合施策，加大土地供應，從根本上解決土地饑渴
鄭州市的城市決策者應站位城市、站位未來、站位發展、站位民生，既不要因市場過熱，急切地草率地簡單粗暴地出臺外界盛傳的調控政策。實踐證明，僅憑政策之手調控房地產市場，不僅不能抑制房價過快上漲，還會導致越調控房價越走高的怪圈。時至今日，百姓對政府調控房地產市場的效果心存疑惑，甚至一有調控消息傳出，市場更加恐慌，民眾購房聲聲急；同時，政府部門也不要放任市場的狂熱，房管部門要硬起手腕監管市場秩序，嚴查無證銷售；國土部門要加大土地供應，避免土地饑渴，從根本上源頭上保證土地供應，避免因土地供應不足導致市場供不應求。
八、關于“存量房”的概念亟待厘清
近日，鄭州市房管局發布新聞通稿，明確表示：從8月份的市場情況來看，鄭州市房地產市場依然保持著較為活躍的態勢，市場投放環比增長明顯，銷售量創年內月度新高。在商品房交易火爆的同時，二手房交易出現了調整，成交面積較上月相比有所下降。鄭州市房管局在此提醒廣大購房者，鄭州市存量房屋接近2億平方米，是一個巨大的市場，二手房將逐漸成為主要的交易方式，成為滿足市民安居的重要選擇，不理性的價格行為將不會持續，廣大市民要理性購房。
在市場炙手可熱的“金九銀十”季，鄭州市房地產行業主管部門發布這一通稿，旨在規范房地產市場，促進房地產市場理性回歸、平穩健康發展。對此，需要特出的是，廣大市民、購房者需厘清“存量房”的概念。存量房指的是已經建成并且交房的商品住房，屬于二手房范疇，切勿理解為市場上可供銷售的一手房房源數量。如果不厘清這一概念，媒體在報道時會誤導公眾，大眾會誤讀鄭州房地產市場。
